Quand peut-on quitter un bail commercial ?
Un bail commercial dure au moins neuf ans, mais le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période de trois ans : c’est le bail « 3/6/9 » (Code de commerce, article L145-4).
Le contrat peut écarter cette sortie triennale dans quatre cas : les baux de plus de neuf ans, les locaux construits pour une seule utilisation, les locaux à usage exclusif de bureaux et certains locaux de stockage. Le locataire qui part à la retraite ou perçoit une pension d’invalidité peut, lui, donner congé sans attendre une échéance, dans les mêmes formes et délais.
Quel préavis et quelle forme respecter ?
| Situation | Préavis | Forme |
|---|---|---|
| Échéance triennale | Au moins six mois avant l’échéance | Lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice (article L145-4) |
| Fin de la durée initiale de neuf ans | Au moins six mois avant le terme | Acte de commissaire de justice (article L145-9) |
| Tacite prolongation | Au moins six mois à l’avance, pour le dernier jour d’un trimestre civil | Acte de commissaire de justice (article L145-9) |
Avec une lettre recommandée, le congé est réputé donné à la date d’expédition pour le locataire qui l’envoie, et à la date de première présentation pour le bailleur qui le reçoit. Si la lettre n’a pas pu être présentée, la démarche doit être refaite par acte de commissaire de justice (article R145-38).
Comment déterminer la date limite ?
Une période triennale se termine la veille de son anniversaire. La date limite pour donner congé se situe six mois avant cette échéance.
Quand l’échéance tombe le dernier jour d’un mois, la date limite tombe le dernier jour du mois six mois plus tôt : pour une échéance au 30 septembre, le congé se donne au plus tard le 31 mars. Une date limite qui tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié n’est pas reportée.
Que se passe-t-il après neuf ans ?
L’échéance triennale est une possibilité de sortie en cours de bail ; la fin de la durée initiale est le terme du contrat. Pendant la tacite prolongation, le locataire peut partir en donnant congé au moins six mois à l’avance, pour le dernier jour d’un trimestre civil : 31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre.
La tacite prolongation n’est pas un renouvellement. Un bail renouvelé est un nouveau bail de neuf ans, sauf accord pour une durée plus longue, avec de nouveau une faculté de sortie à chaque échéance triennale (article L145-12).
Dans HelloPako
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Les dates calculées dépendent des informations et des modalités renseignées dans le contrat. PAKO prépare le courrier ; son envoi, par lettre recommandée ou par commissaire de justice, reste à faire de votre côté.
Questions fréquentes
Une lettre recommandée suffit-elle pour donner congé ?
Pour une échéance triennale, oui : le Code de commerce admet la lettre recommandée avec avis de réception ou l’acte de commissaire de justice. Pour un congé à la fin des neuf ans ou pendant la tacite prolongation, l’article L145-9 prévoit un acte de commissaire de justice.
À quelle date mon congé est-il considéré comme donné ?
Par lettre recommandée, à la date d’expédition pour vous et à la date de première présentation pour le bailleur (article R145-38). Par acte de commissaire de justice, à la date de l’acte.
Le bail prend-il fin automatiquement après neuf ans ?
Non. Sans congé ni demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation, et le congé se donne alors pour le dernier jour d’un trimestre civil.
Cette page présente la règle et les textes qui la fixent. Elle ne remplace ni la lecture de votre bail ou de vos contrats, ni le conseil d’un professionnel du droit.
Sources
Textes et pages officielles consultés à la date de mise à jour.