ILC, ILAT ou ICC : quel indice pour votre bail commercial ?

Depuis le 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) ne fait plus partie des indices de référence du bail commercial. Selon service-public.gouv.fr, deux indices servent à la révision des baux commerciaux, et c’est l’activité qui décide entre eux.

L’ILC ne peut pas servir pour les activités industrielles, comme les fabriques et les usines, ni pour les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plateformes logistiques comme les entrepôts.

C’est l’activité concernée qui détermine l’indice. Si vous louez à la fois des locaux commerciaux, des bureaux et des entrepôts, votre portefeuille peut donc compter plusieurs indices. Chaque bail se lit pour lui-même, à partir de l’indice que sa clause désigne.

Avant septembre 2014, l’ICC servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux. Depuis septembre 2014, il n’est plus un indice de référence pour la révision triennale ni pour le renouvellement du bail commercial.

L’ICC n’a pas disparu pour autant : il peut continuer à servir d’indice de référence dans une clause d’échelle mobile. Pour un portefeuille, cela veut dire deux choses. Noter l’indice que chaque clause désigne, sans supposer qu’il s’agit de l’ILC. Et repérer les baux qui approchent de leur renouvellement, moment où l’ICC ne sert plus d’indice de référence.

En cours de bail, deux mécanismes font évoluer le loyer d’un bail commercial avec un indice, et ils ne suivent pas les mêmes règles. La clause d’échelle mobile, aussi appelée clause d’indexation, est prévue par le bail. La révision triennale, ou révision légale, est un droit que le bailleur comme le locataire peuvent exercer, même quand le bail ne la prévoit pas.

La clause d’échelle mobile fait varier le loyer en fonction d’un indice de référence mentionné dans le bail. Les parties en fixent librement la périodicité, qui est souvent annuelle en pratique. À l’échéance prévue, le loyer est révisé automatiquement, sans intervention du bailleur.

L’article L145-39 du Code de commerce protège contre une variation trop forte. Si, par le jeu de la clause, le loyer augmente ou diminue de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, le bailleur ou le locataire peut demander la révision immédiate du loyer. La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le juge fixe alors le loyer à la valeur locative, et l’augmentation ne peut pas dépasser 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La révision triennale peut être demandée par le bailleur ou par le locataire une fois écoulés trois ans depuis l’entrée dans les lieux, le renouvellement du bail ou la prise d’effet de la précédente révision. Aucun délai maximum n’est prévu. La demande se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et elle précise le montant du loyer demandé.

Le loyer révisé est en principe plafonné : sa variation ne peut pas dépasser celle de l’ILC ou de l’ILAT. Pour la première révision, la formule est la suivante : loyer en cours × dernier indice publié au moment de la révision ÷ indice de référence lors de la fixation initiale. Pour les révisions suivantes, l’indice de référence est celui de la dernière révision.

Le plafond peut être écarté, notamment quand une modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une hausse ou une baisse de plus de 10 % de la valeur locative. Le loyer peut alors correspondre à la valeur locative, mais son augmentation ne peut pas dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de désaccord sur le loyer révisé, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux du département, dont la saisine est gratuite, ou le président du tribunal judiciaire.

Pour une indexation annuelle, le calcul tient en une ligne : nouveau loyer = loyer actuel × nouvel indice ÷ indice de référence. Il demande trois valeurs.

• Le loyer à indexer, tel que la clause le définit.
• L’indice de référence : la valeur publiée pour le trimestre que la clause désigne.
• Le nouvel indice : la valeur du même trimestre, un an plus tard.

Un exemple sur l’ILAT, avec les valeurs publiées par l’Insee. Un loyer annuel de 24 000 € indexé du 2e trimestre 2025 (137,15) au 2e trimestre 2026 (138,01) devient 24 000 × 138,01 ÷ 137,15 = 24 150,49 €, soit une hausse de 0,63 %.

L’Insee calcule l’ILC, l’ILAT et l’ICC pour chaque trimestre et les publie sur insee.fr, où chaque indice a sa série : 001532540 pour l’ILC, en base 100 au 1er trimestre 2008, 001617112 pour l’ILAT, en base 100 au 1er trimestre 2010, et 000008630 pour l’ICC. Les valeurs paraissent aussi au Journal officiel : celles du 2e trimestre 2026 y ont été publiées le 25 septembre 2026.

Sur insee.fr, l’ILC et l’ILAT ont chacun une série voisine au nom presque identique : leur variation annuelle, en pourcentage. C’est la valeur de l’indice, et non sa variation, qui entre dans la formule. Confondre les deux donne un loyer faux sans aucun message d’erreur.

Le bail professionnel suit d’autres règles. La loi n’impose pas de réévaluer son loyer, mais le bail peut prévoir une clause de révision. Les indices possibles sont l’ILAT et, pour certains baux, l’ICC, et l’indice choisi doit être en rapport avec l’activité de l’une des parties ou avec l’objet du contrat. Sans clause de révision, le loyer reste le même pendant six ans.